jueves 24 de julio del 2014

脷ltima carga05:51:50

Expertos reconocen alza artificial de precios del suelo en Chill谩n

14-1

Una demanda creciente y mayor nivel de compra, asociado a la escasez de terrenos, son los factores determinantes de este fen贸meno.

La instalaci贸n de supermercados en Avenida Ecuador, por ejemplo, ha sido un factor clave en el incremento de los precios del suelo en las inmediaciones. Y es que, en opini贸n del acad茅mico de econom铆a de la Universidad de Concepci贸n, Alejandro Chand铆a, hay sectores que cuentan con ventajas comparativas, como el alto flujo vehicular, la presencia de una arteria estructurante y la cercan铆a de servicios, que aumentan la plusval铆a del suelo, sin embargo, precisa, hay otros sectores que est谩n sobrevalorados, como el llamado 鈥減ericentro鈥, es decir, aquellas manzanas que no son parte del centro propiamente tal, pero lo circundan, como las calles al norte de Libertad.

Factores

Seg煤n el presidente de la C谩mara Chilena de la Construcci贸n-Delegaci贸n 脩uble, Ren茅 Poblete, se ha registrado un aumento progresivo de la demanda por viviendas, y por otra parte, los costos en el sector construcci贸n se han incrementado (remuneraciones e insumos), lo que al final se traspasa al valor final de las viviendas.

Poblete, adem谩s, reconoci贸 que el valor del suelo se ha incrementado, factor que tambi茅n repercute en el precio final. Precis贸 que hay sectores de Chill谩n donde el valor de los terrenos ha subido dr谩sticamente, como consecuencia de la instalaci贸n de grandes tiendas o supermercados, particularmente en Avenida Ecuador, donde abri贸 un Tottus, y en el sector nororiente, donde abrir谩 un Jumbo.

En ese sentido, plante贸 que existe una escasez de suelo que presiona los precios al alza, tema que podr铆a resolverse en parte con la entrada en vigencia del futuro plan regulador comunal.

Asimismo, record贸 que tras el terremoto se registr贸 un fuerte crecimiento de la demanda, sobre todo en el sector norte, y plante贸 que es muy dif铆cil que los precios bajen, sino que por el contrario, podr铆an seguir subiendo.

Coincidi贸 en parte con este diagn贸stico Alejandro Chand铆a, quien advirti贸 que el aumento de la demanda responde a un crecimiento natural de la poblaci贸n as铆 como tambi茅n a un mayor poder de compra.

Patricio Urrutia, corredor de propiedades y representante para la zona sur de Sa谩 Gesti贸n Inmobiliaria, expres贸 que ha sido testigo de ese aumento de la plusval铆a en los terrenos a partir del terremoto, proceso que ha continuado con la construcci贸n de supermercados y tiendas.

Sectores en alza

En el an谩lisis por sectores, Chand铆a apunt贸 principalmente a las avenidas Argentina, Ecuador, Coll铆n y O鈥橦iggins, por ser arterias estructurantes con alto flujo vehicular, y en consecuencia, con un gran desarrollo comercial.

Pero ello no quita que se produzcan situaciones extremas, como lo coment贸 Patricio Urrutia: 鈥渆n Coll铆n hay una propiedad de 250 metros cuadrados por la que su due帽o pide 350 millones de pesos, es decir, m谩s de 60 UF por metros cuadrado, lo que es una locura, una barbaridad, considerando que el valor del metro cuadrado promedio oscila entre 5,5 y 8 UF por metro cuadrado鈥.

Aberraciones similares destac贸 Chand铆a en manzanas cercanas al centro, donde se observan propiedades a la venta con valores entre 14 y 15 UF por metro cuadrado. 鈥淯no se da cuenta que ese precio est谩 abultado cuando calcula la rentabilidad que podr铆a darle a un inversionista el arriendo de una propiedad comprada a ese valor. Es decir, con un m铆nimo de rentabilidad de 8% que permita cubrir el inter茅s por el cr茅dito hipotecario, el valor del arriendo tendr铆a que ser muy alto, lo que demuestra que el precio de venta es excesivo鈥 explic贸.

Y agreg贸: 鈥淣o ocurre lo mismo, por ejemplo, en Villa Barcelona, donde los valores de los arriendos son coherentes con los precios de las viviendas鈥.

El acad茅mico manifest贸, adem谩s, que el fen贸meno que ocurre en Chill谩n es muy distinto a lo que pasa en ciudades similares, como Linares, Curic贸 y Talca, donde no se observa un alza excesiva de los precios. 鈥淓s m谩s, ac谩 ocurre algo particular con los supermercados y grandes tiendas, porque en Chill谩n no son propietarios de los terrenos donde est谩n sus locales. Ac谩 los due帽os, que son chillanejos, arriendan los espacios, a diferencia del modelo que estas empresas aplican en el resto del pa铆s, donde una divisi贸n inmobiliaria de la firma compra el inmueble, construye y arrienda a la divisi贸n retail鈥.

En ese sentido, reconoci贸 que en algunos casos hay especulaci贸n, pero en ning煤n caso una 鈥渂urbuja inmobiliaria鈥.

Pese a lo anterior, Chand铆a dijo que ser谩 dif铆cil que los precios bajen. 鈥淪铆 es posible que en algunos casos se llegue a precios de equilibrio, pero en general, la tendencia seguir谩 al alza, porque la demanda es creciente, el poder de compra ser谩 mayor y la oferta es limitada, con mayor raz贸n una vez que entre en vigencia el futuro plan regulador, que limitar谩 la altura de los edificios鈥.

Por su parte, Ren茅 Poblete descart贸 que esta sobrevaloraci贸n de los precios constituya una burbuja inmobiliaria. 鈥淟o que pas贸 con la crisis subprime en Estados Unidos sirvi贸 de lecci贸n, la banca local aprendi贸 y se tomaron ciertas precauciones. Incluso, hay un estudio del Banco Central que analiza este tema鈥. El dirigente gremial plante贸 que si en algunos casos se registran casos de especulaci贸n, ellos no son generalizados. Agreg贸 que aquellos inmuebles que exhiben precios m谩s altos que los de mercado, al final, tender谩n a la baja.

Es precisamente un tema de mercado el que est谩 determinando los precios del suelo en Chill谩n, y frente a una demanda creciente es poco probable que los valores bajen.

Situaci贸n similar, pero a una escala distinta, est谩 ocurriendo en algunas comunas de Santiago, tanto en los arriendos como en los valores de venta, lo que est谩 asociado tambi茅n a la creciente demanda, y respecto de la cual el Banco Central dio una se帽al de alerta.

Hoy, en Chill谩n, el comercio se ha transformado en un determinante clave en la plusval铆a de los sectores, lo que explica que en Avenida Brasil, por ejemplo, los valores no sean tan altos como en las otras tres avenidas estructurantes. Sin embargo, futuras obras de infraestructura p煤blica que permitan conectar de mejor forma las calles y mejorar los flujos vehiculares permitir谩n potenciar zonas que a煤n no dan cuenta del fen贸meno de alza de precios. Pero eso es una cuesti贸n de tiempo.

comments
       Noticias Relacionadas
JA Teline IV
JA Teline IV
JA Teline IV
ediciones