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sábado 19 de abril del 2014

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Expertos reconocen alza artificial de precios del suelo en Chillán

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Una demanda creciente y mayor nivel de compra, asociado a la escasez de terrenos, son los factores determinantes de este fenómeno.

La instalación de supermercados en Avenida Ecuador, por ejemplo, ha sido un factor clave en el incremento de los precios del suelo en las inmediaciones. Y es que, en opinión del académico de economía de la Universidad de Concepción, Alejandro Chandía, hay sectores que cuentan con ventajas comparativas, como el alto flujo vehicular, la presencia de una arteria estructurante y la cercanía de servicios, que aumentan la plusvalía del suelo, sin embargo, precisa, hay otros sectores que están sobrevalorados, como el llamado “pericentro”, es decir, aquellas manzanas que no son parte del centro propiamente tal, pero lo circundan, como las calles al norte de Libertad.

Factores

Según el presidente de la Cámara Chilena de la Construcción-Delegación Ñuble, René Poblete, se ha registrado un aumento progresivo de la demanda por viviendas, y por otra parte, los costos en el sector construcción se han incrementado (remuneraciones e insumos), lo que al final se traspasa al valor final de las viviendas.

Poblete, además, reconoció que el valor del suelo se ha incrementado, factor que también repercute en el precio final. Precisó que hay sectores de Chillán donde el valor de los terrenos ha subido drásticamente, como consecuencia de la instalación de grandes tiendas o supermercados, particularmente en Avenida Ecuador, donde abrió un Tottus, y en el sector nororiente, donde abrirá un Jumbo.

En ese sentido, planteó que existe una escasez de suelo que presiona los precios al alza, tema que podría resolverse en parte con la entrada en vigencia del futuro plan regulador comunal.

Asimismo, recordó que tras el terremoto se registró un fuerte crecimiento de la demanda, sobre todo en el sector norte, y planteó que es muy difícil que los precios bajen, sino que por el contrario, podrían seguir subiendo.

Coincidió en parte con este diagnóstico Alejandro Chandía, quien advirtió que el aumento de la demanda responde a un crecimiento natural de la población así como también a un mayor poder de compra.

Patricio Urrutia, corredor de propiedades y representante para la zona sur de Saá Gestión Inmobiliaria, expresó que ha sido testigo de ese aumento de la plusvalía en los terrenos a partir del terremoto, proceso que ha continuado con la construcción de supermercados y tiendas.

Sectores en alza

En el análisis por sectores, Chandía apuntó principalmente a las avenidas Argentina, Ecuador, Collín y O’Higgins, por ser arterias estructurantes con alto flujo vehicular, y en consecuencia, con un gran desarrollo comercial.

Pero ello no quita que se produzcan situaciones extremas, como lo comentó Patricio Urrutia: “en Collín hay una propiedad de 250 metros cuadrados por la que su dueño pide 350 millones de pesos, es decir, más de 60 UF por metros cuadrado, lo que es una locura, una barbaridad, considerando que el valor del metro cuadrado promedio oscila entre 5,5 y 8 UF por metro cuadrado”.

Aberraciones similares destacó Chandía en manzanas cercanas al centro, donde se observan propiedades a la venta con valores entre 14 y 15 UF por metro cuadrado. “Uno se da cuenta que ese precio está abultado cuando calcula la rentabilidad que podría darle a un inversionista el arriendo de una propiedad comprada a ese valor. Es decir, con un mínimo de rentabilidad de 8% que permita cubrir el interés por el crédito hipotecario, el valor del arriendo tendría que ser muy alto, lo que demuestra que el precio de venta es excesivo” explicó.

Y agregó: “No ocurre lo mismo, por ejemplo, en Villa Barcelona, donde los valores de los arriendos son coherentes con los precios de las viviendas”.

El académico manifestó, además, que el fenómeno que ocurre en Chillán es muy distinto a lo que pasa en ciudades similares, como Linares, Curicó y Talca, donde no se observa un alza excesiva de los precios. “Es más, acá ocurre algo particular con los supermercados y grandes tiendas, porque en Chillán no son propietarios de los terrenos donde están sus locales. Acá los dueños, que son chillanejos, arriendan los espacios, a diferencia del modelo que estas empresas aplican en el resto del país, donde una división inmobiliaria de la firma compra el inmueble, construye y arrienda a la división retail”.

En ese sentido, reconoció que en algunos casos hay especulación, pero en ningún caso una “burbuja inmobiliaria”.

Pese a lo anterior, Chandía dijo que será difícil que los precios bajen. “Sí es posible que en algunos casos se llegue a precios de equilibrio, pero en general, la tendencia seguirá al alza, porque la demanda es creciente, el poder de compra será mayor y la oferta es limitada, con mayor razón una vez que entre en vigencia el futuro plan regulador, que limitará la altura de los edificios”.

Por su parte, René Poblete descartó que esta sobrevaloración de los precios constituya una burbuja inmobiliaria. “Lo que pasó con la crisis subprime en Estados Unidos sirvió de lección, la banca local aprendió y se tomaron ciertas precauciones. Incluso, hay un estudio del Banco Central que analiza este tema”. El dirigente gremial planteó que si en algunos casos se registran casos de especulación, ellos no son generalizados. Agregó que aquellos inmuebles que exhiben precios más altos que los de mercado, al final, tenderán a la baja.

Es precisamente un tema de mercado el que está determinando los precios del suelo en Chillán, y frente a una demanda creciente es poco probable que los valores bajen.

Situación similar, pero a una escala distinta, está ocurriendo en algunas comunas de Santiago, tanto en los arriendos como en los valores de venta, lo que está asociado también a la creciente demanda, y respecto de la cual el Banco Central dio una señal de alerta.

Hoy, en Chillán, el comercio se ha transformado en un determinante clave en la plusvalía de los sectores, lo que explica que en Avenida Brasil, por ejemplo, los valores no sean tan altos como en las otras tres avenidas estructurantes. Sin embargo, futuras obras de infraestructura pública que permitan conectar de mejor forma las calles y mejorar los flujos vehiculares permitirán potenciar zonas que aún no dan cuenta del fenómeno de alza de precios. Pero eso es una cuestión de tiempo.

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