jueves 28 de agosto del 2014

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Subsidio de renovación urbana: la apuesta fallida para Chillán



Entre los factores del fracaso, las empresas constructoras destacan que lo acotado de la zona de renovación urbana afecta al subsidio y el bajo monto de éste. Desde la Seremi de Vivienda explican que la solicitud para ampliar la zona debe generarse en el municipio.

¿Por qué el subsidio de renovación urbana no tuvo éxito en Chillán? Desde el sector inmobiliario enumeran varios factores que tienen que ver más bien con la implementación de esta política, que en otras ciudades, como Concepción y Santiago, logró regenerar el casco antiguo logrando la densificación en altura en sectores ya consolidados.
El subsidio de renovación urbana fue creado en 1995 por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo para recuperar y densificar los cascos antiguos de las ciudades, aplicable sólo a las viviendas nuevas que se adquieran en las denominadas zonas de renovación urbana (ZRU), que fueron definidas por el Ministerio en conjunto con los municipios respectivos.
La idea nació para revitalizar algunos barrios antiguos de Santiago, lo que tuvo bastante éxito en la capital y también en Concepción. Se aplicó en las principales ciudades del país a partir de 1995 y en 2002 se publicó la resolución que creó la ZRU de Chillán. Ésta corresponde a un polígono de aproximadamente 60 manzanas cuyos principales ejes son las avenidas Schleyer, Collín, O’Higgins y Brasil, y las calles Rosas, Purén y Cocharcas, aunque también abarca pequeños tramos de Argentina, Ecuador, Arturo Prat, Libertad y El Roble, entre otras.
 El monto máximo del subsidio es de 200 UF ($4.575.600) y el valor de las viviendas no debe exceder las 2.000 UF ($45.756.000). Por su orientación preferente a la clase media, éste se convirtió en un incentivo atractivo, tanto por el monto del subsidio (en aquella época los subsidios habitacionales eran más bajos) como por lo novedoso de su enfoque, ya que tradicionalmente los subsidios se orientaban a los segmentos de menores ingresos.

Diagnóstico
Sin embargo, en Chillán este instrumento no prendió. Según el presidente de la Delegación Ñuble de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), René Poblete Castañeda, sólo se desarrolló un proyecto habitacional en la zona de renovación urbana. Se trata de dos complejos de edificios de departamentos de cinco pisos que desarrolla Constructora Santa Beatriz en Avenida Brasil.
“Podemos indicar que existe sólo un proyecto que se encuentra dentro de la ZRU en Chillán y cuyos valores no superan las 1.000 UF. En este sentido, es más conveniente utilizar el subsidio DS 01 Sectores Medios, que proporciona hasta 300 UF, que el de Renovación Urbana, que proporciona 200 UF”, precisó Poblete.
Con una mirada muy distinta, el seremi de Vivienda y Urbanismo, Rodrigo Saavedra Burgos, expresó que es un error afirmar que este subsidio tuvo poco éxito en Chillán. “Obviamente si se compara con Santiago, Concepción o Valparaíso, la cifra se ve pequeña, pero hay que tener en consideración que en las provincias de Arauco y Bío Bío no se aprobó ningún proyecto de estas características”, precisó.
Asimismo, desde el municipio, el asesor urbanista, Nelson Anabalón, reconoce que actualmente construir dentro de las cuatro avenidas es más complicado, por el alto valor del suelo, por lo tanto, para lograr rentabilidades atractivas, los departamentos debieran tener precios más elevados o bien debieran ser torres muy altas para albergar mayor número de unidades.
El profesional reconoció que no existen incentivos adicionales para las empresas inmobiliarias, ya que el subsidio de renovación urbana no considera montos muy elevados y su área geográfica de aplicación (ZRU) es muy acotada.
En ese sentido, Anabalón concordó con Poblete en cuanto a que los subsidios habitacionales que existen para la clase media, que llegan hasta las 300 UF, son más atractivos que el de renovación urbana.

Los factores del fracaso
Para el presidente de la CChC, existen dos factores a considerar: “uno tiene relación con el factor cultural del chillanejo, que posee una marcada preferencia a optar por viviendas de baja altura con amplios sitios (destinados a jardines, patios, quinchos, etc.); y por otro lado, durante este último tiempo los valores por metro cuadrado del sector que comprende la zona de renovación urbana se han elevado”.
La constructora chillaneja Alcorp, por ejemplo, con una larga trayectoria en edificios de altura, no ha levantado ningún proyecto enfocado en el subsidio de renovación urbana. Patricia Yáñez Vivallos, jefa de Ventas de Alcorp, explicó que “cuando se eligen las propiedades para desarrollar nuestros proyectos buscamos una buena ubicación y conectividad, y casi todos los proyectos que hemos construido no han estado dentro del área de renovación urbana, que en el caso de Chillán sólo es una franja entre avenidas Brasil y O’Higgins, y entre Collín y Cocharcas.  Luego se incorporó otra franja entre Argentina e Independencia. Es un área bastante poco uniforme y no incluye todo el centro. Esto, a nuestro juicio, genera cierta confusión”.
Yáñez sostuvo, además, que ha faltado más información respecto a este tipo de subsidio. “Las personas que postulan a un subsidio están más al tanto del subsidio tradicional, lo cual se suma a lo intrincado de la forma que tiene la ZRU en Chillán. Por otra parte, muchas veces los mismos clientes e inmobiliarias ven que hay cierta burocracia en los procesos, a lo que se suma que los clientes que compran con subsidio deben enfrentar seguros adicionales, que finalmente encarecen los dividendos”.

Nuevo subsidio
Rodrigo Saavedra comentó que en 2011 el Ministerio de Vivienda, en virtud de fomentar la construcción en los cientos de sitios eriazos que quedaron con posterioridad al terremoto, publicó un llamado especial del D.S. 40 para construcción de viviendas en estos terrenos, llamado Subsidio de Densificación Urbana. “Éste tuvo regular éxito en la región, postulándose sólo 5 proyectos (2 de ellos en la Provincia de Ñuble), y  tuvo carácter de transitorio, pudiendo ingresarse proyectos hasta el 28 de octubre de ese año”.
Uno de los principales atractivos de este subsidio es que su monto oscila entre 300 y 500 UF, no requiere postulación y el tope de valor de la vivienda es de 2.000 UF. Y si bien su foco son las familias de clase media damnificadas por el terremoto, también pueden acceder los no damnificados.
En el caso de Chillán, el polígono afecto a este nuevo subsidio corresponde a las cuatro avenidas, sin embargo, sólo se inscribió un proyecto, que corresponde al complejo de edificios Don Jorge, de 239 departamentos, que actualmente construye Inmobiliaria Los Silos en Avenida Brasil esquina Arturo Prat.
Si bien el Ministerio evaluó ampliar la vigencia de este subsidio, hasta la fecha, según el seremi, no se ha propuesto un nuevo llamado especial. En todo caso, aclaró que la posibilidad de adquirir una vivienda con este subsidio “está vigente hasta 2 años después de la recepción municipal del proyecto aprobado por Serviu”.

Renovación pendiente

Así las cosas, el objetivo de densificar el centro de Chillán con el incentivo del subsidio de renovación urbana sigue pendiente, y en opinión del gremio inmobiliario, en la medida que no se avance en superar las debilidades que hoy exhibe, el objetivo no se logrará.
En opinión de René Poblete, “para reimpulsar una política de renovación y regeneración urbana del sector central de Chillán, es conveniente elevar las alturas máximas de construcción y ampliar la ZRU a otros sectores del perímetro céntrico, dentro de las cuatro avenidas, generando así proyectos atractivos y de calidad, que ofrezcan mayores alternativas a los futuros propietarios”.
Poblete añadió que también sería beneficioso elevar el monto del subsidio.
“Si se potenciara la densificación céntrica de nuestra ciudad -planteó Poblete-, traería como consecuencia beneficios como la disminución de tiempos de desplazamiento y de congestión vehicular; el mejor aprovechamiento de la capacidad instalada en infraestructura con la cercanía a los centros de salud, educación, comercio y servicios,  lo que disminuye además, la expansión a sectores periféricos cuyos proyectos generan mayores costos de construcción de nuevas calles e instalaciones de servicios. En este aspecto es muy importante lo señalado por el nuevo plan regulador en torno a la renovación urbana, densificando zonas entre las cuatro avenidas”.
La decisión de ampliar la ZRU, sin embargo, debe nacer en el municipio, según aclaró Saavedra: “esta es una acción que debe ser promovida por el municipio, con posterioridad a esto y en virtud de que los antecedentes ingresados a esta Seremi sean coherentes con la planificación, zonificación y proyección de la zona requerida, nosotros elevamos esta solicitud al nivel central para la promulgación de la ZRU. Pero hay que considerar que sin la solicitud expresa del municipio, es prácticamente inviable que nosotros por acción propia podamos modificar las zonas de renovación urbana”.

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