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mi茅rcoles 23 de julio del 2014

脷ltima carga12:57:51

Subsidio de renovaci贸n urbana: la apuesta fallida para Chill谩n



Entre los factores del fracaso, las empresas constructoras destacan que lo acotado de la zona de renovaci贸n urbana afecta al subsidio y el bajo monto de 茅ste. Desde la Seremi de Vivienda explican que la solicitud para ampliar la zona debe generarse en el municipio.

驴Por qu茅 el subsidio de renovaci贸n urbana no tuvo 茅xito en Chill谩n? Desde el sector inmobiliario enumeran varios factores que tienen que ver m谩s bien con la implementaci贸n de esta pol铆tica, que en otras ciudades, como Concepci贸n y Santiago, logr贸 regenerar el casco antiguo logrando la densificaci贸n en altura en sectores ya consolidados.
El subsidio de renovaci贸n urbana fue creado en 1995 por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo para recuperar y densificar los cascos antiguos de las ciudades, aplicable s贸lo a las viviendas nuevas que se adquieran en las denominadas zonas de renovaci贸n urbana (ZRU), que fueron definidas por el Ministerio en conjunto con los municipios respectivos.
La idea naci贸 para revitalizar algunos barrios antiguos de Santiago, lo que tuvo bastante 茅xito en la capital y tambi茅n en Concepci贸n. Se aplic贸 en las principales ciudades del pa铆s a partir de 1995 y en 2002 se public贸 la resoluci贸n que cre贸 la ZRU de Chill谩n. 脡sta corresponde a un pol铆gono de aproximadamente 60 manzanas cuyos principales ejes son las avenidas Schleyer, Coll铆n, O鈥橦iggins y Brasil, y las calles Rosas, Pur茅n y Cocharcas, aunque tambi茅n abarca peque帽os tramos de Argentina, Ecuador, Arturo Prat, Libertad y El Roble, entre otras.
 El monto m谩ximo del subsidio es de 200 UF ($4.575.600) y el valor de las viviendas no debe exceder las 2.000 UF ($45.756.000). Por su orientaci贸n preferente a la clase media, 茅ste se convirti贸 en un incentivo atractivo, tanto por el monto del subsidio (en aquella 茅poca los subsidios habitacionales eran m谩s bajos) como por lo novedoso de su enfoque, ya que tradicionalmente los subsidios se orientaban a los segmentos de menores ingresos.

Diagn贸stico
Sin embargo, en Chill谩n este instrumento no prendi贸. Seg煤n el presidente de la Delegaci贸n 脩uble de la C谩mara Chilena de la Construcci贸n (CChC), Ren茅 Poblete Casta帽eda, s贸lo se desarroll贸 un proyecto habitacional en la zona de renovaci贸n urbana. Se trata de dos complejos de edificios de departamentos de cinco pisos que desarrolla Constructora Santa Beatriz en Avenida Brasil.
鈥淧odemos indicar que existe s贸lo un proyecto que se encuentra dentro de la ZRU en Chill谩n y cuyos valores no superan las 1.000 UF. En este sentido, es m谩s conveniente utilizar el subsidio DS 01 Sectores Medios, que proporciona hasta 300 UF, que el de Renovaci贸n Urbana, que proporciona 200 UF鈥, precis贸 Poblete.
Con una mirada muy distinta, el seremi de Vivienda y Urbanismo, Rodrigo Saavedra Burgos, expres贸 que es un error afirmar que este subsidio tuvo poco 茅xito en Chill谩n. 鈥淥bviamente si se compara con Santiago, Concepci贸n o Valpara铆so, la cifra se ve peque帽a, pero hay que tener en consideraci贸n que en las provincias de Arauco y B铆o B铆o no se aprob贸 ning煤n proyecto de estas caracter铆sticas鈥, precis贸.
Asimismo, desde el municipio, el asesor urbanista, Nelson Anabal贸n, reconoce que actualmente construir dentro de las cuatro avenidas es m谩s complicado, por el alto valor del suelo, por lo tanto, para lograr rentabilidades atractivas, los departamentos debieran tener precios m谩s elevados o bien debieran ser torres muy altas para albergar mayor n煤mero de unidades.
El profesional reconoci贸 que no existen incentivos adicionales para las empresas inmobiliarias, ya que el subsidio de renovaci贸n urbana no considera montos muy elevados y su 谩rea geogr谩fica de aplicaci贸n (ZRU) es muy acotada.
En ese sentido, Anabal贸n concord贸 con Poblete en cuanto a que los subsidios habitacionales que existen para la clase media, que llegan hasta las 300 UF, son m谩s atractivos que el de renovaci贸n urbana.

Los factores del fracaso
Para el presidente de la CChC, existen dos factores a considerar: 鈥渦no tiene relaci贸n con el factor cultural del chillanejo, que posee una marcada preferencia a optar por viviendas de baja altura con amplios sitios (destinados a jardines, patios, quinchos, etc.); y por otro lado, durante este 煤ltimo tiempo los valores por metro cuadrado del sector que comprende la zona de renovaci贸n urbana se han elevado鈥.
La constructora chillaneja Alcorp, por ejemplo, con una larga trayectoria en edificios de altura, no ha levantado ning煤n proyecto enfocado en el subsidio de renovaci贸n urbana. Patricia Y谩帽ez Vivallos, jefa de Ventas de Alcorp, explic贸 que 鈥渃uando se eligen las propiedades para desarrollar nuestros proyectos buscamos una buena ubicaci贸n y conectividad, y casi todos los proyectos que hemos construido no han estado dentro del 谩rea de renovaci贸n urbana, que en el caso de Chill谩n s贸lo es una franja entre avenidas Brasil y O鈥橦iggins, y entre Coll铆n y Cocharcas.  Luego se incorpor贸 otra franja entre Argentina e Independencia. Es un 谩rea bastante poco uniforme y no incluye todo el centro. Esto, a nuestro juicio, genera cierta confusi贸n鈥.
Y谩帽ez sostuvo, adem谩s, que ha faltado m谩s informaci贸n respecto a este tipo de subsidio. 鈥淟as personas que postulan a un subsidio est谩n m谩s al tanto del subsidio tradicional, lo cual se suma a lo intrincado de la forma que tiene la ZRU en Chill谩n. Por otra parte, muchas veces los mismos clientes e inmobiliarias ven que hay cierta burocracia en los procesos, a lo que se suma que los clientes que compran con subsidio deben enfrentar seguros adicionales, que finalmente encarecen los dividendos鈥.

Nuevo subsidio
Rodrigo Saavedra coment贸 que en 2011 el Ministerio de Vivienda, en virtud de fomentar la construcci贸n en los cientos de sitios eriazos que quedaron con posterioridad al terremoto, public贸 un llamado especial del D.S. 40 para construcci贸n de viviendas en estos terrenos, llamado Subsidio de Densificaci贸n Urbana. 鈥溍塻te tuvo regular 茅xito en la regi贸n, postul谩ndose s贸lo 5 proyectos (2 de ellos en la Provincia de 脩uble), y  tuvo car谩cter de transitorio, pudiendo ingresarse proyectos hasta el 28 de octubre de ese a帽o鈥.
Uno de los principales atractivos de este subsidio es que su monto oscila entre 300 y 500 UF, no requiere postulaci贸n y el tope de valor de la vivienda es de 2.000 UF. Y si bien su foco son las familias de clase media damnificadas por el terremoto, tambi茅n pueden acceder los no damnificados.
En el caso de Chill谩n, el pol铆gono afecto a este nuevo subsidio corresponde a las cuatro avenidas, sin embargo, s贸lo se inscribi贸 un proyecto, que corresponde al complejo de edificios Don Jorge, de 239 departamentos, que actualmente construye Inmobiliaria Los Silos en Avenida Brasil esquina Arturo Prat.
Si bien el Ministerio evalu贸 ampliar la vigencia de este subsidio, hasta la fecha, seg煤n el seremi, no se ha propuesto un nuevo llamado especial. En todo caso, aclar贸 que la posibilidad de adquirir una vivienda con este subsidio 鈥渆st谩 vigente hasta 2 a帽os despu茅s de la recepci贸n municipal del proyecto aprobado por Serviu鈥.

Renovaci贸n pendiente

As铆 las cosas, el objetivo de densificar el centro de Chill谩n con el incentivo del subsidio de renovaci贸n urbana sigue pendiente, y en opini贸n del gremio inmobiliario, en la medida que no se avance en superar las debilidades que hoy exhibe, el objetivo no se lograr谩.
En opini贸n de Ren茅 Poblete, 鈥減ara reimpulsar una pol铆tica de renovaci贸n y regeneraci贸n urbana del sector central de Chill谩n, es conveniente elevar las alturas m谩ximas de construcci贸n y ampliar la ZRU a otros sectores del per铆metro c茅ntrico, dentro de las cuatro avenidas, generando as铆 proyectos atractivos y de calidad, que ofrezcan mayores alternativas a los futuros propietarios鈥.
Poblete a帽adi贸 que tambi茅n ser铆a beneficioso elevar el monto del subsidio.
鈥淪i se potenciara la densificaci贸n c茅ntrica de nuestra ciudad -plante贸 Poblete-, traer铆a como consecuencia beneficios como la disminuci贸n de tiempos de desplazamiento y de congesti贸n vehicular; el mejor aprovechamiento de la capacidad instalada en infraestructura con la cercan铆a a los centros de salud, educaci贸n, comercio y servicios,  lo que disminuye adem谩s, la expansi贸n a sectores perif茅ricos cuyos proyectos generan mayores costos de construcci贸n de nuevas calles e instalaciones de servicios. En este aspecto es muy importante lo se帽alado por el nuevo plan regulador en torno a la renovaci贸n urbana, densificando zonas entre las cuatro avenidas鈥.
La decisi贸n de ampliar la ZRU, sin embargo, debe nacer en el municipio, seg煤n aclar贸 Saavedra: 鈥渆sta es una acci贸n que debe ser promovida por el municipio, con posterioridad a esto y en virtud de que los antecedentes ingresados a esta Seremi sean coherentes con la planificaci贸n, zonificaci贸n y proyecci贸n de la zona requerida, nosotros elevamos esta solicitud al nivel central para la promulgaci贸n de la ZRU. Pero hay que considerar que sin la solicitud expresa del municipio, es pr谩cticamente inviable que nosotros por acci贸n propia podamos modificar las zonas de renovaci贸n urbana鈥.

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